Dirilis

29 Januari 2023

Penulis

BTPN Mitra Bisnis

Kawasan Pergudangan di Jawa Timur 

Jawa Timur telah berkembang menjadi tujuan investasi favorit bagi investor dalam dan luar negeri. Menurut Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), selama tiga tahun terakhir, investasi tumbuh dengan CAGR 16,6%, melebihi kinerja investasi nasional yang tumbuh sekitar 5,5%. Apalagi Jawa Timur menduduki peringkat ketiga setelah Jawa Barat dan DKI Jakarta dengan realisasi Rp 79,5 triliun dari Januari hingga Desember 2021.

Dari sisi pertumbuhan ekonomi, per Q1 2022, Jawa Timur mencatat pertumbuhan sebesar 5,20%, sedikit lebih tinggi dari PDB nasional sebesar 5,01%. Sumber pertumbuhan terbesar adalah pergudangan dan transportasi, diikuti oleh sektor manufaktur dan informasi dan komunikasi. Dari segi lokasi, Surabaya, Gresik dan Sidoarjo merupakan daerah favorit untuk investasi di Jabodetabek, karena lokasinya yang strategis dekat dengan pelabuhan dan bandara internasional, serta jalan tol yang saling terhubung, khususnya tol Porong-Gempol dan Gempol Pasuruan. 

Di Surabaya Raya, kawasan industri besar sebagian besar terkonsentrasi di enam wilayah, yaitu Mojokerto, Sidoarjo, Gresik, Surabaya, Pasuruan dan Tuban. Kawasan industri di Mojokerto umumnya menampung industri ringan hingga menengah, termasuk pengolahan makanan, pengemasan dan beberapa manufaktur elektronik. Kawasan industri di Tuban menjadi tempat pembuatan semen dan pengolahan air limbah. Namun, infrastruktur penghubungnya lebih rendah dibandingkan dengan kawasan industri pesaing dan ini telah mengekang minat investor. Wilayah Surabaya, Pasuruan dan Sidoarjo didominasi oleh industri ringan hingga menengah, serta perusahaan logistik, karena terletak di dekat pusat kota.

Gresik merupakan salah satu daerah teraktif di Jawa Timur dengan pengembangan Java Integrated and Ports Estate (JIIPE). JIIPE merupakan kawasan terpadu pertama di Indonesia yang terdiri dari kawasan industri, pelabuhan serbaguna, zona berikat pusat logistik, area rekreasi, area komersial, dan kota perumahan. Fokus saat ini di JIIPE adalah pengembangan tahap pertama seluas 800 hektar dari total luas 1.761 hektar. Freeport resmi menandatangani kontrak jangka panjang sebagai anchor tenant dan saat ini sedang membangun smelter tembaga dan kilang logam mulia. Smelter tersebut diharapkan selesai pada 2023 atau awal 2024. Selanjutnya, kehadiran Freeport di JIIPE harus menarik investasi asing untuk Gresik ke depan, khususnya di tembaga. 

Pada kawasan industri di Gresik tentang rencana perluasan yang melibatkan sekitar 600 hektar lahan reklamasi yang menargetkan penyewa yang berfokus pada kontainer. Secara keseluruhan, total 920 hektar lahan (gross area) akan berpotensi dikembangkan di wilayah Surabaya Raya. Dari segi lokasi, Gresik memiliki potensi pertumbuhan yang besar karena masih memiliki banyak lahan yang prospektif untuk dikembangkan untuk berbagai industri besar, termasuk petrokimia, kimia, minyak dan gas, dan logam. 

Baca Juga : Begini Cara Membuat SOP Manajemen Gudang Stock Opname

Berdasarkan pantauan kami, penjualan kawasan industri di Jabodetabek dalam tiga tahun terakhir terbatas, kecuali JIIPE. Hal ini disebabkan oleh aktivitas industri yang melambat seiring dengan kesulitan ekonomi lokal dan internasional yang ditunjukkan oleh Purchasing Managers Index (PMI) yang turun 4% dari tahun 2019. Selain itu, produsen menghadapi masalah pasokan bahan baku, terutama pada tahun 2020, akibat karantina dan pembatasan di perbatasan Cina di mana 20% - 50% bahan baku, terutama yang digunakan oleh plastik dan tekstil. 

Di sisi lain, JIIPE sebagai kawasan industri teraktif di kawasan ini mencatat rata-rata penjualan 10,3 hektar per tahun dalam tiga tahun terakhir, sedikit di bawah target awal 20-30 hektar per tahun. Secara keseluruhan, permintaan kumulatif kawasan industri di Surabaya Raya mencapai 69% dari total stok lahan 1.452 hektar. Dari segi lokasi, wilayah Utara memberikan kontribusi sebesar 33% dari total permintaan, diikuti oleh wilayah Selatan dan Tengah masing-masing sebesar 28% dan 8%. Selain itu, wilayah Utara khususnya di sekitar Gresik memiliki potensi pertumbuhan yang lebih besar karena memiliki lahan yang tersedia untuk pengembangan. Juga, ini adalah rumah bagi berbagai industri besar, termasuk petrokimia, kimia, minyak dan gas, dan logam. 

Harga tanah di kawasan industri bervariasi dan tergantung pada beberapa faktor, termasuk lokasi, kualitas utilitas dan layanan, jaringan perjalanan dan akses ke bahan baku. Semua kawasan industri di Surabaya Raya mengutip harga dalam rupiah untuk transaksi mereka. Secara keseluruhan, dalam tiga tahun terakhir, semua kawasan industri yang beroperasi memilih untuk mempertahankan harga tanah mereka di tengah permintaan lahan industri yang melambat. Rata-rata harga lahan industri di kawasan Tengah, termasuk Surabaya-Rungkut, merupakan yang tertinggi dibandingkan dengan kawasan lain, mulai dari Rp 6,5/m2 – Rp 7,5 juta/m2 (untuk tanah bekas). Rata-rata harga di wilayah Selatan termasuk Mojokerto, Pasuruan dan Sidoarjo adalah tercatat Rp 1,5 juta/m2 – Rp 5 juta/m2. Sedangkan di wilayah Utara yang meliputi Gresik dan Tuban serta lahan kosong yang cukup luas telah ditawarkan harga yang lebih kompetitif, mulai dari Rp 1,35 juta/m2 - 3,5 juta/m2. 

Di sisi lain, kawasan industri yang telah atau hampir terjual akan menikmati pendapatan dari biaya layanan dan penyediaan utilitas (misalnya, pembangkit dan distribusi listrik, pengolahan air limbah). Selain itu, salah satu kawasan industri akan mengembangkan lahan kosong menjadi gudang atau bangunan pabrik standar untuk disewakan dan ruang kerja bersama untuk menghasilkan pendapatan tetap. 
Terlebih, industri e-commerce telah berkembang pesat dalam beberapa tahun terakhir. Selama pandemi Covid-19, terjadi peningkatan belanja online, sehingga menciptakan permintaan pergudangan modern untuk mengakomodasi pesanan tunggal yang cepat dan perputaran persediaan yang lebih tinggi, serta penyimpanan yang andal, terutama untuk produk FMCG yang tidak dapat disediakan oleh gudang tradisional. Gudang modern membutuhkan spesifikasi tinggi untuk memenuhi standar internasional. Ini termasuk lantai super datar, plafon minimal 9 meter, kapasitas lantai minimal 2 ton per meter persegi, dan jarak antar pilar minimal 8 meter. 

Gudang modern dibagi menjadi dua jenis, gudang BTS dan gudang multi-tenant. Gudang BTS dikembangkan atas permintaan calon penyewa atau penyewa tertentu. Gudang multi-penyewa, di sisi lain, biasanya dikembangkan untuk melayani banyak penyewa yang membutuhkan ruang yang lebih kecil. Saat ini, pasokan gudang modern di Surabaya Raya terbatas, dengan luas total hanya sekitar 200.000 m2 yang disumbangkan oleh lima proyek yaitu Gudang SPIL, Sistem Transportasi Hitachi, KLOG Park Surabaya, MMP Osowilangun dan MMP Manyar. Properti Gudang di Jabodetabek dapat ditemukan di wilayah Utara, termasuk di Osowilangun, Tandes, Kaliana dan Margomulyo. Beberapa berlokasi di kawasan industri di Ngoro (Hitachi Transport System) dan daerah Sidoarjo. 

Untuk tarif sewa gudang modern berkisar antara Rp 65.000/m2/bulan - Rp 75.000/m2/bulan, sedangkan sewa gudang tradisional berkisar antara Rp 25.000/m2/bulan - Rp 45.000/m2/bulan, tergantung aksesibilitas dan kualitas bangunan. Lalu, tingkat okupansi pergudangan di Surabaya Raya pada Q1 2022 mencapai 89% dan diperkirakan meningkat hingga 91%.

Jika Anda butuh penjelasan lebih lanjut, silakan ajukan pertanyaan Anda di Tanya Ahli. Daftarkan juga diri Anda untuk akses penuh di Daya.id.

Sumber:

Berbagai sumber

Penilaian :

4.8

4 Penilaian

Share :

Berikan Komentar

Ada yang ingin ditanyakan?
Silakan Tanya Ahli

Ari Handojo

Business Coach

1 dari 3 konten bebas || Daftar dan Masuk untuk mendapatkan akses penuh ke semua konten GRATIS