Investasi Properti, Ini 5 Hal yang Perlu Anda Perhatikan

Investasi properti masih menjadi salah satu jenis investasi yang menjanjikan di Indonesia. Kenapa? Antara lain karena makin banyak daerah di sekitar perkotaan yang mulai berkembang, efek dari peningkatan jumlah penduduk usia produktif, dan efek dari urbanisasi yang masih terjadi di area Jabodetabek, Surabaya, Bandung, dan Medan. 

Belum lagi program dari pemerintah seperti Program Sejuta Rumah, Insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP), dan pembangunan infrastruktur seperti jalan tol, jalan akses, dan jalan penghubung.  

Namun, pasar properti juga sensitif terhadap suku bunga, inflasi, dan daya beli masyarakat. 

Properti Sebagai Aset Investasi 

Ada beberapa jenis properti yang bisa dijadikan aset investasi yakni: 

1. Rumah Tinggal 

Harganya lebih stabil, mudah dijual, dan permintaan tinggi di Indonesia. Namun hasil hasil sewanya masih relatif kecil yakni 3-5% per tahun. Misalnya membeli rumah Rp1 Miliar, harga sewanya sekitar Rp30.000.000-Rp50.000.000. 

2. Apartemen 

Biasanya berlokasi strategis dan memiliki kantor pengelola yang terpusat. Banyak tersedia di pusat-pusat kota. Hasil sewanya lebih tinggi dibanding dengan rumah tinggal. Namun kepemilikan unit secara sertifikat ada batasnya atau perlu perpanjangan hak guna bangunan. 

3. Ruko/Kantor 

Pilihan properti yang memiliki harga sewa lebih tinggi dibanding dengan rumah tinggal dan apartemen. Namun tingkat occupationnya sangat sensitif terhadap kondisi ekonomi. Saat ekonomi lesu perlu waspada bila tidak ada yang menyewa. 

4. Tanah 

Membeli tanah jarang memiliki hasil sewa, biasanya dijual kembali namun memerlukan waktu tunggu cukup panjang. Kenaikan harga tanah biasanya disertai dengan pembangunan di kawasan tersebut, sehingga terdapat apresiasi kenaikan harga. 

5. Sawah, kebun dan lahan 

Bisa dijadikan lahan yang produktif dan memberikan pendapatan pasif bagi pemiliknya. Namun perlu tenaga tambahan untuk menggarap dan mengelola lahan tersebut. 

Sebelum Berinvestasi Properti 

Sebelum benar-benar berinvestasi di properti sebaiknya perhatikan 5 hal berikut: 

1. Lokasi 

Lokasi menjadi faktor yang sangat penting dalam memilih properti. Idealnya pilih properti yang dekat dengan akses transportasi, terdapat pertumbuhan ekonomi, lingkungan sosial aman, dan terhindar dari bencana alam (longsor dan banjir). Selain itu, lihat fasilitas sekitar seperti sekolah, tempat ibadah, rumah sakit dan fasilitas umum lainnya. 

Properti dengan lokasi yang strategis bisa memiliki nilai jual kembali yang bagus ataupun harga sewa yang cukup tinggi.  

2. Legalitas 

Legalitas yang jelas memastikan keamanan investasi di mata hukum dan di masa depan. Legalitas yang perlu diperhatikan dari status tanah apakah sertifikatnya SHM, HGB, atau sewa. Kemudian izinnya apakah sudah sesuai dengan IMB (Izin Mendirikan Bangunan), dan izin lokasi. Kemudian pastikan juga bahwa properti tersebut bebas dari sengketa atau tumpang tindih hak. 

Investor harus selalu memeriksa sertifikat di BPN dan riwayat kepemilikan sebelum membeli. 

3. Harga  

Salah satu cara untuk melihat apakah properti yang kita beli mahal atau tidak adalah dengan cara berikut: 

Sedangkan untuk menghitung keuntungan dari investasi properti, terdapat dua pendekatan dalam melihat suatu properti dari segi harga apakah menguntungkan atau tidak. 

• Persentase hasil sewa 

Persentase hasil sewa dihitung dengan cara  (Rupiah hasil sewa / harga beli properti) * 100%. 

Sebagai acuan pembanding, harga sewa tinggi bila melebihi dari imbal hasil SBN (Surat Berharga Negara) yakni 5-6% per tahun. 

• Capital gain atau keuntungan jual beli 

Keuntungan jual beli dihitung dengan cara (harga jual-harga beli) / harga beli. 

Salah satu cara untuk meningkatkan value atau harga rumah misalnya dengan melakukan renovasi facade, mengecat ulang, menambah sedikit fasilitas seperti pagar, kitchen set, pintu kunci otomatis. 

4. Timing  

Momentum yang tepat untuk membeli properti adalah ketika pasar lesu banyak properti yang dijual secara murah, atau bisa juga ketika suku bunga rendah bila ingin memiliki properti dengan cara pinjaman.  

Properti sangat sensitif terhadap suku bunga (BI Rate). 

Ketika bunga tinggi, kepemilikan properti secara kredit menjadi mahal, sehingga permintaan turun dan lama-lama harga properti menjadi melemah. 

Kemudian, ketika suku bunga turun, kepemilikan properti secara kredit menjadi ringan kemudian permintaan naik dan harga naik. 

Sehingga bisa disimpulkan momentum pembelian properti secara kredit yaitu saat Bank Indonesia menurunkan suku bunga acuan (BI Rate < 6%) atau saat bunga KPR tetap di kisaran 4%–7%. Dan saat pemerintah memberi insentif, misalnya PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) atau DP 0%. 

5. Tujuan keuangan 

Pembelian properti akan lebih optimal bila didefinisikan tujuannya terlebih dahulu, sehingga lebih jelas dan strategi investasi menjadi lebih terarah. 

Tujuannya apakah sebagai tempat tinggal atau investasi. Bila investasi apakah akan diambil capital gain atau keuntungan dari jual belinya atau sebagai pemberi penghasilan pasif untuk disewakan. Investasi properti umumnya digunakan untuk tujuan keuangan menengah hingga panjang. 

Jangan lupa untuk melakukan diversifikasi aset pada aset investasi lain yang lebih likuid agar lebih seimbang. Mulai dari reksa dana/emas, lalu tambah properti setelah dana stabil. Evaluasi ulang setiap 1–2 tahun. Jika nilai properti melonjak, kurangi porsinya dan pindahkan sebagian ke aset likuid. Dan ingat, 5 faktor yang menjadi perhatian dalam investasi di properti adalah lokasi, legalitas, harga, timing dan tujuan keuangan.  

Jika Anda memiliki pertanyaan lebih lanjut terkait masalah atau informasi keuangan lainnya, segera log in ke daya.id dan gunakan fitur Tanya Ahli untuk mendapat jawaban langsung dari ahlinya. Pastikan Anda sudah mendaftar di daya.id untuk mendapatkan informasi dan tips bermanfaat lainnya secara gratis.