Leveraging Aset: Cara Mempercepat Akumulasi Kekayaan dengan Utang Produktif

Salah satu strategi yang digunakan oleh investor berpengalaman untuk mempercepat pertumbuhan kekayaan adalah dengan strategi leveraging aset. Leveraging aset memanfaatkan aset yang sudah dimiliki sebagai modal untuk memperoleh aset baru. 

Namun strategi ini bisa menjadi pedang bermata dua, karena leveraging menyimpan potensi keuntungan besar sekaligus risiko kerugian yang tidak boleh diabaikan.

 

Apa Itu Leveraging Aset?

Secara sederhana, leveraging aset adalah penggunaan aset yang sudah dimiliki, baik properti, portofolio saham, emas, maupun bisnis, sebagai jaminan atau modal untuk mendapatkan pembiayaan tambahan, yang kemudian digunakan untuk membeli aset baru yang cenderung meningkat atau menghasilkan cashflow.
 
Gambar 1 - Konsep leverage aset untuk akumulasi aset

Mengapa Leveraging bisa mempercepat proses akumulasi aset?

1. Leveraging membuat daya beli kita menjadi meningkat.
2. Leveraging bisa menambah aset dan bisnis lebih cepat.
3. Leveraging menghasilkan cash flow dari aset yang bisa membantu membayar cicilan dari utang tersebut.

Contoh dari leveraging aset untuk akumulasi aset yaitu mengambil utang kredit multiguna dengan mengagunkan sertifikat rumah yang ada, untuk membeli rumah baru yang akan disewakan. 

 

Mekanisme Leveraging dalam Berbagai Kelas Aset Aset

1. Properti adalah arena leveraging yang paling populer di Indonesia. Bank dan lembaga pembiayaan umumnya mau memberikan pinjaman hingga 70–80% dari nilai agunan properti. Investor properti yang cerdas menggunakan ekuitas yang sudah terbentuk dari properti pertamanya untuk membiayai properti kedua, ketiga, dan seterusnya, menciptakan efek snowball dalam akumulasi aset.
2. Saham dan reksa dana juga bisa digunakan sebagai kolateral. Fasilitas margin trading memungkinkan investor meminjam dana dari sekuritas dengan menjaminkan portofolio saham mereka. Namun fasilitas ini memiliki risiko lebih tinggi karena nilai saham bisa berfluktuasi tajam, dan margin call dapat terjadi jika nilai portofolio turun di bawah batas minimum.
3. Bisnis atau usaha yang memiliki arus kas positif juga dapat dijadikan aset leverage. Bank sering memberikan Kredit Usaha berdasarkan rekam jejak bisnis dan aset perusahaan sebagai agunan. Dana tersebut kemudian bisa digunakan untuk ekspansi, investasi peralatan baru, atau diversifikasi ke lini bisnis lain.
4. Emas fisik pun kini semakin banyak dimanfaatkan sebagai kolateral pinjaman. Beberapa bank syariah di Indonesia menawarkan produk gadai emas yang memungkinkan pemilik emas mendapatkan likuiditas tanpa harus menjual asetnya.

Kunci Keberhasilan pada Arus Kas yang Positif yang positif

Prinsip paling mendasar dalam leveraging adalah memastikan bahwa aset yang dibeli dengan dana pinjaman menghasilkan arus kas (cash flow) yang lebih besar dari biaya pinjaman itu sendiri. Ini disebut positive leverage, kondisi di mana imbal hasil aset melampaui suku bunga utang.

Misalnya, jika seseorang meminjam dana dengan bunga 9% per tahun untuk membeli properti yang menghasilkan yield sewa 12% per tahun, maka selisih 3% tersebut adalah keuntungan bersih dari leveraging. Sebaliknya, jika yield sewa hanya 7% sementara bunga pinjaman 9%, maka terjadi negative leverage yang justru menggerus kekayaan secara perlahan.

Oleh karena itu, analisis mendalam sebelum memanfaatkan leverage adalah hal yang tidak bisa ditawar. Hitung proyeksi pendapatan aset, biaya operasional, pajak, dan risiko kekosongan (untuk properti sewa) sebelum memutuskan untuk meminjam.
 
Gambar 2 - Rumus imbal hasil Leveraging asset untuk asset accumulation

 

Risiko yang Harus Dipahami Dipahami

Leveraging memperbesar potensi keuntungan, tetapi juga memperbesar potensi kerugian. Beberapa risiko utama yang perlu dipahami:

1. Risiko suku bunga. Pinjaman dengan bunga mengambang (floating rate) rentan terhadap kenaikan suku bunga. Kenaikan bunga acuan Bank Indonesia dapat menaikkan cicilan dan membalikkan perhitungan leveraging dari positif menjadi negatif.
2. Risiko likuiditas. Jika aset yang dijaminkan harus dijual dalam kondisi pasar yang tidak menguntungkan, nilai jualnya bisa lebih rendah dari nilai pinjaman yang masih berjalan dapat menciptakan kondisi underwater yang menjebak.
3. Risiko overleveraging. Godaan untuk terus menambah utang demi menambah aset bisa berujung pada beban cicilan yang tidak tertanggung. Rasio utang terhadap aset (Debt-to-Asset Ratio) perlu dijaga pada level yang sehat, umumnya tidak melebihi 50%.
4. Risiko aset tidak produktif. Tidak semua aset yang dibeli dengan leverage akan langsung produktif. Properti yang sulit disewakan, bisnis yang merugi, atau saham yang terus turun akan menciptakan beban tanpa penghasilan.

Strategi Bijak dalam Leveraging dalam Leveraging

Agar leveraging benar-benar menjadi alat akumulasi kekayaan dan bukan bumerang finansial, ada beberapa prinsip yang perlu dipegang teguh. Prinsip-prinsipnya antara lain:

1. Pastikan utang untuk aset yang produktif bukan konsumtif (misalnya properti untuk disewakan).
2. Memiliki DP minimal 30% sehingga plafon pengajuan kredit dari aset yang diagunkan maksimal 70% dari harga asetnya.
3. Rasio cicilan maksimal 30% dari penghasilan bulanan.
4. Harga aset maksimal 3x total penghasilan tahunan.
5. Pastikan memiliki dana darurat dan backup plan jika terjadi risiko bunga naik atau pendapatan turun.

Leveraging aset, bila dilakukan dengan disiplin dan pemahaman yang matang, adalah salah satu cara paling efektif untuk mempercepat akumulasi kekayaan. Ia memungkinkan seseorang melampaui batas yang ditentukan oleh modal awal dan waktu. Namun tanpa perencanaan yang solid, leveraging bisa berubah menjadi jebakan utang yang justru menghancurkan aset yang sudah susah payah dibangun.

Jika Anda memiliki pertanyaan lebih lanjut terkait masalah atau informasi keuangan lainnya, segera log in ke daya.id dan gunakan fitur Tanya Ahli untuk mendapat jawaban langsung dari ahlinya. Pastikan Anda sudah mendaftar di daya.id untuk mendapatkan informasi dan tips bermanfaat lainnya secara gratis.